| Wohnraummietrecht (Gebäudeversicherung – Mietausfall infolge Gebäudeschadens ist umlagefähig) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieterin hat Anfang 2007 eine Wohnung in Düsseldorf angemietet. Sie streitet mit ihrer Vermieterin über die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung. Im Formularmietvertrag ist diesbezüglich folgende Regelung enthalten: „Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 II. BV erhoben: […] verbundene Gebäudeversicherung […].“ Der von der Vermieterin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung „All Risk“) schließt – zeitlich begrenzt auf 24 Monate – das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens ein. Die Mieterin meint, im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalls seien die Kosten der Gebäudeversicherung nicht umlagefähig, und hat die Kosten für die Position „Versicherungen“ nicht beglichen. Die Vermieterin hat auf Zahlung geklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin durfte die Kosten für die Wohngebäudeversicherung insgesamt in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Der Umlage auf die Mieterin steht nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens einschließt. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist – anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf – kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.
Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
| (BGH Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17) |
| Wohnraummietrecht (Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündigungsausschlusses) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter hatten im Jahre 2013 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus angemietet. In dem Mietvertrag ist folgendes vereinbart: □ Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre) Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietverhältnis erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt.Das Kästchen „Kündigungsverzicht“ wurde bei Abschluss des Mietvertrages handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen „maximal vier Jahre“ sowie „maximal vier Jahre ab Vertragsschluss“ wurden gestrichen. Nach Vertragsabschluss wurde das Mehrfamilienhaus verkauft. Der neue Vermieter hat im Jahre 2015 wegen Eigenbedarf gekündigt und auf Räumung der Wohnung geklagt. In der Berufungsinstanz hat der Vermieter gewonnen. |
| Entscheidung: |
| Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und den Rechtsstreit u.a. zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Aufzuklären war noch, welche Vertragspartei den Mietvertrag gestellt hat. Der BGH hat jedoch darauf hingewiesen, dass selbst wenn der dauerhafte Ausschluss der ordentlichen Kündigung eine vom Vermieter gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung gewesen wäre, dem Vermieter eine ordentliche Kündigung verwehrt sein dürfte. Denn die Inhaltskontrolle soll nur den Vertragspartner des Verwenders vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen. Sofern der Vertragspartner des Verwenders die unwirksamen Geschäftsbedingungen gegen sich gelten lassen will, kann es dem Verwender verwehrt sein, sich auf eine Unwirksamkeit zu berufen. Diese Voraussetzungen dürften hier vorliegen, da der Mieter deutlich gemacht hat, dass er den beiderseitigen dauerhaften Kündigungsausschluss gegen sich gelten lassen will.
Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
| (BGH Urteil vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17) |
