| Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 26.03.2025, VIII ZR 283/23)
(Modernisierungsmieterhöhung – tatsächliche Energieeinsparung unrelevant) |
| Sachverhalt: |
| Ein Vermieter hat im Jahre 2017 eine Modernisierung durchgeführt. Die Einzelöfen wurden durch eine Gaszentralheizung ersetzt.
Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte der Vermieter im Jahre 2018 eine Modernisierungsmieterhöhung. Der Mieter zahlte die Mieterhöhung bis zum Ende des Mietverhältnisses im Jahre 2019. Nach Beendigung des Mietverhältnisses begehrte der Mieter die Erstattung – seiner Ansicht – nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 1.180 €. Nach Ansicht des Mieters sei es zu keiner Energieeinsparung gekommen. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Es kommt nicht auf die tatsächliche Energieeinsparung an.
Der Vermieter einer Wohnung kann eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (im Voraus-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude wird insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst. Der Vermieter könnte vor Beginn der von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
