| Gewerberaummietrecht (kurze Frist zur Annahme eines Angebotes zum Vertragsschluss) |
| Sachverhalt: |
| Eine Mobilfunkanbieterin möchte auf einem Grundstück einen Mobilfunkmast errichten. Die Mobilfunkanbieterin übersendet der Eigentümerin des Grundstücks einen Mietvertragsentwurf. Die Eigentümerin nahm in dem Mietvertragsentwurf eine Änderung vor (3 statt 2 Freihandys), unterschrieb am 09.12.2003 und übersandte den Vertrag per Post an die Mobilfunkanbieterin. Diese unterzeichnete erst am 27.01.2004 und reichte den Vertrag zurück. Im September 2011 teilte die Eigentümerin des Grundstückes mit, dass sie den Vertrag für unwirksam halte, da die Unterzeichnung verspätet erfolgt sei. Die Eigentümerin des Grundstückes klagt auf Feststellung, dass zwischen ihr und der Mobilfunkanbieterin kein wirksames Mietverhältnis bestehe. |
| Entscheidung: |
| Der BGH verweist den Rechtsstreit zurück an das Berufungsgericht zur weiteren Sachverhaltsaufklärung. Der BGH führt jedoch bezüglich der späten Annahme aus, dass gegenüber einem Abwesenden abgegeben Antrag auf Abschluss eines Vertrags § 147 Abs. 2 BGB regelt, dass der Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden kann, in welchem der Antragende (hier: Eigentümerin des Grundstückes) den Eingang der Annahmeerklärung unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Die nach objektiven Maßstäben zu bestimmende Frist zur Annahme setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie der Zeit der Übermittlung der Antwort an den Antragenden. Nach Ansicht des BGH übersteigt die Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bei Mietverträgen – selbst solchen über Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen mit komplexer Struktur als Annehmenden – in der Regel zwei bis drei Wochen nicht. Binnen zwei bis drei Wochen kann der auf einen Mietvertrag Antragende jedenfalls erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt. |
| (BGH Urteil vom 24.02.2016 – XII ZR 5/15) |
| Bauträgerrecht (ein späterer Erwerber „Nachzügler“ ist nicht an bereits erklärte Abnahme gebunden) |
| Sachverhalt: |
| Ein Bauträger errichtete im Jahre 2004 eine Wohnungseigentumsanlage. Im November 2004 fand eine Teilabnahme bezüglich der Treppenhäuser und Tiefgarage statt. Im November 2006 erwarben die Eheleute A. vom Bauträger die Penthousewohnung. Am Sondereigentum hat der Bauträger auf Wunsch der Käufer noch bauliche Sonderwünsche umgesetzt. In dem Vertrag war vereinbart, dass die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt war. Im Jahre 2012 haben die Eheleute A. ihre Rechte aus dem Vertrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft abgetreten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegen den Bauträger Mängelrechte geltend. Der Bauträger beruft sich unter anderem auf Verjährung. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Mit der Anknüpfung an die Abnahme der übrigen Erwerber wird der Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen der Eheleute A. betreffend das Gemeinschaftseigentum auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese das Werk weder erworben hatten noch es ihnen übergeben war. Dies stellt eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist dar, die von § 309 Nr. 8 b) ff) BGB erfasst wird. Damit ist die Klausel insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion allein auf die Abnahme ist mangels Teilbarkeit der Klausel nicht möglich. Die von dem Bauträger erhobene Einrede der Verjährung bezüglich der geltend gemachten Mängelansprüche greift nicht durch. Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit der Abnahme, § 634a Abs. 2 BGB. Eine solche ist weder konkludent durch Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung durch die Eheleute A. noch durch die Abnahmeklausel des Erwerbsvertrages erfolgt. |
| (BGH Urteil vom 25.02.2016 VII ZR 49/15) |
| Bauträgerrecht (Bauträger verkauft Wohnung 3 Jahre nach Errichtung – Kaufrecht findet Anwendung) |
| Sachverhalt: |
| Ein Bauträger ließ im Jahre 2003 eine Wohnanlage durch einen Generalunternehmer errichten. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgte am 16.02.2004 durch einen vom Bauträger bevollmächtigten Sachverständigen. Ab dem 01.04.2004 veräußerte der Bauträger die Eigentumswohnungen nach und nach. Andere Eigentumswohnungen werden zunächst vermietet. In den zwischen 2004 und 2007 mit den Erwerbern geschlossenen Verträgen findet sich die Regelung, dass die Erwerber die Abnahme vom 16.02.2004 für sich als verbindlich ansehen. Zudem ist geregelt, dass der Käufer insbesondere anerkennt, dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt. Im Februar 2011 forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Bauträger zur Beseitigung von Baumängel auf. Auf einer Eigentümerversammlung wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt, Rechte wegen Baumängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich geltend zu machen. Der Bauträger berief sich auf Verjährung. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Ausübung der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Diese Rechtsprechung gilt auch für kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB betreffend das Gemeinschaftseigentum, wenn diese Ansprüche – wie die werkvertraglichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche – jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind. Jedenfalls bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht. Derartige Eigentumswohnungen sind nach der Verkehrsanschauung im Allgemeinen nicht mehr als neu errichtete Objekte zu qualifizieren. Die Abnahmeklausel hält der BGH für intransparent. Daher gilt gemäß § 306 Abs. 2 BGB für die hier maßgeblichen Verträge aus dem Jahr 2007 die gesetzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Übergabe. |
| (BGH Urteil vom 25.02.2016 VII ZR 156/13) |
