| Gewerberaummietrecht (Beschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit durch AGB?) |
| Sachverhalt: |
| Der Mieter von Gewerberäumen mindert die Miete wegen eines Wassereintritts durch das Dach. Außerdem rechnet der Mieter mit Gegenansprüchen wegen behaupteter fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen auf. Im Mietvertrag ist allerdings in § 8 Ziffer 1 folgende Klausel enthalten: „1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. 2. Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen. 3. Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig.“ Der Vermieter klagt die Rückstände ein. |
| Entscheidung: |
| Der BGH verweist den Rechtsstreit zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen zurück an das Landgericht. Bezüglich der Rechtmäßigkeit der Bestimmung in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrages ist der BGH der Auffassung, dass diese einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht standhält. Eine Auslegung der Klausel ergibt, dass sich die dort geregelte Ausnahme für unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen ausdrücklich auf Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ beschränkt. In Bezug auf nicht aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen bleibt es klauselgemäß bei dem uneingeschränkten Aufrechnungsverbot. Danach erlaubt die Klausel keine Aufrechnung gegen die Miete mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus einem außerhalb des Mietvertrags stehenden Rechtsverhältnis. Nach § 309 Nr. 3 BGB ist eine Bestimmung in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufzurechnen. Das Landgericht hat nunmehr noch festzustellen, ob die vom Mieter behaupteten Minderungs- bzw. Aufrechnungsgründe gegeben waren. |
| (BGH Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 29/15) |
| Gewerberaummietrecht (Werbegemeinschaft im Einkaufszentrum als eingetragener Verein organisiert) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieterin hat 2003 in einem Einkaufszentrum eine Ladenfläche von 126 m² zum Betrieb einer Apotheke gemietet. In dem Mietvertrag ist die Verpflichtung enthalten, dass die Mieterin einer Werbegemeinschaft beitritt, welche als eingetragener Verein organisiert ist. Die Satzung wird Bestandteil des Mietvertrages. § 6.1 der Satzung sieht einen nach Größe der Mietfläche gestaffelten Mitgliedsbeitrag vor, der von 101-300 m² Mietfläche 77,00 € pro Monat beträgt. Die Mieterin zahlte die Mitgliedsbeiträge von Mietbeginn bis Juni 2012. Die Beiträge bis August 2013 waren offen und wurden vom Verein eingeklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Verein Recht. Die Mieterin ist dem Verein wirksam beigetreten und die mietvertragliche Regelung hält der AGB-rechtlichen Kontrolle stand. Bereits im Jahre 2006 hatte der BGH entschieden, dass die formularvertragliche Verpflichtung eines Mieters in einem Einkaufszentrum zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft keine überraschende Klausel darstellt (vgl. BGH, Urt. v. 12.07.2006 – XII ZR 39/04). Durch die in diesem Fall formularvertraglich begründete Pflicht, einer in der Rechtsform eines eingetragenen Vereins organisierten Werbegemeinschaft beizutreten, wird die Mieterin auch nicht im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt. Die Mieterin wird durch die Pflichtmitgliedschaft in dem Verein auch nicht im Hinblick auf die durch Art. 9 Abs. 1 des Grundgesetzes geschützten Vereinigungsfreiheit unangemessen benachteiligt. Art. 9 GG schützt auch die sogenannte „negative Vereinigungsfreiheit“, also das Recht einem Verein von vornherein fernzubleiben. Im konkreten Fall ist die Mieterin jedoch aus eigenem Entschluss Mieterin in dem Einkaufszentrum geworden und auch dem Verein beigetreten. Ein unkalkulierbares Haftungsrisiko besteht für die Mieterin ebenfalls nicht, da die Mitglieder für Verbindlichkeiten des Vereins grundsätzlich nicht persönlich haften. Anders wäre dies bei der Organisation der Werbegemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. BGH, Urt. v. 12.07.2006 – XII ZR 39/04). Die mietvertragliche Regelung verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot. Insbesondere sind in der Satzung die monatlichen Beiträge, nach der Größe der Mietfläche gestaffelt, genau beziffert. Die Mieterin konnte sich daher vor Abschluss des Mietvertrages ein genaues Bild über die wirtschaftliche Belastung durch die Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft machen. Es bedarf auch keiner weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge (Abgrenzung zu BGH, Urt. v. 12.07.2006 – XII ZR 39/04). |
| (BGH Urteil vom 13.04.2016 – XII ZR 146/14) |
| Gewerberaummietrecht (Werbegemeinschaft-GbR im Einkaufszentrum; Zahlungspflicht bis zur Kündigung) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieterin hatte 2010 Gewerberäume in einem Einkaufszentrum zum Betrieb einer Cafébar angemietet. Die Mieterin hat zeitgleich beim Abschluss des Mietvertrages in einer gesonderten Vereinbarung den Beitritt zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisierten Werbegemeinschaft erklärt. Die Höhe des halbjährlichen Werbebeitrags regelt § 2 Abs. 1 dieser Vereinbarung, wonach die Mieterin 1% des im Mietobjekt erzielten jährlichen Umsatzes, mindestens jedoch 3,60 € monatlich pro Quadratmeter als Werbebeitrag zahlt. Die Werbebeiträge sind halbjährlich jeweils im Voraus zu zahlen. Der Mietvertrag wurde auf die Dauer von 10 Jahren geschlossen. Im Werbevertrag ist die Dauer desselben an die Dauer des Mietvertrages gekoppelt. Die Mieterin hat mit Schreiben vom 14. August 2013 ihre Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft gekündigt, hatte jedoch schon die zu dem Zeitpunkt am 15.01.2013 und 15.06.2013 fälligen gewordenen halbjährlichen Beiträge nicht geleistet. Die Werbegemeinschaft verklagt die Mieterin. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt der Werbegemeinschaft Recht. Erklärt ein Mieter zeitgleich bei Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Vereinbarung den Beitritt zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum, schuldet er die vereinbarten Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft bis zum Zugang einer wirksamen Kündigung auch dann, wenn der Beitritt zur Werbegemeinschaft unwirksam ist. Auf die Frage, ob ein Mieter von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen formulargemäßigen Beitritt zur Werbegemeinschaft unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB), kommt es daher nicht an. Der Mieter (Gesellschafter) bleibt bis zur wirksamen Kündigung auch zur Leistung der von ihm nach dem Gesellschaftsvertrag zu erbringenden Beiträge verpflichtet. |
| (BGH Urteil vom 28.04.2016 – XII ZR 147/14) |
