| Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17) (konkludente Kautionsabrechnung) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter einer Wohnung hatten wegen behaupteter Mängel wie Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall für einen Zeitraum von etlichen Monaten die Miete in Höhe von 1.774,80 € gemindert. Das Mietverhältnis endete Ende Februar 2015 wegen außerordentlicher Kündigung der Mieter. Über die von den Mietern geleistete Barkaution in Höhe von 1.680,00 € hatte der Vermieter nicht ausdrücklich abgerechnet. Der Vermieter hat die Mieter auf Zahlung von etwa 6.000,00 € verklagt und u.a. folgende Positionen geltend gemacht: restliche Mietzahlungen, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten, Nebenkostenforderungen. In der Berufungsinstanz hatten die Mieter mit der Barkaution die Aufrechnung gegen die Nebenkostenforderungen des Vermieters erklärt. In der entsprechenden Höhe wurde die Klage des Vermieters abgewiesen. Dagegen wendet sich der Vermieter mit seiner Revision. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Mieter Recht. Eine gewährte Barkaution wird grundsätzlich mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet. Eine konkludente Abrechnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter – wie im Streitfall – die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Macht der Vermieter allerdings – wie hier der Vermieter – von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter – wie hier – seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.
Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
| Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 263/17) (kein Schadensersatz in Höhe des Neuwerts bei untauglicher Renovierung) |
| Sachverhalt: |
| Der Mieter mietete von März 2008 bis September 2012 eine Doppelhaushälfte. Die Vermieterin übergab dem Mieter das Haus unrenoviert. In der Folgezeit führten die Vermieterin und der Mieter eine kurzfristige Beziehung. Zu dieser Zeit erklärte die Vermieterin der Mieter könne in dem Haus „renovieren wie er es möchte“. Der Mieter begann mit Renovierungsarbeiten. Er hat die Tapeten abgerissen und die Arbeiten eingestellt als er hörte, dass die Vermieterin das Haus verkaufen wolle. Der Mieter hat das Haus Anfang Oktober 2012 an die Vermieterin zurückgegeben. Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von etwa 9.000,00 €. Das Landgericht hat den Mieter zur Zahlung von etwa 650,00 € verurteilt. Die Vermieterin legte Revision ein. |
| Entscheidung: |
| Der Bundesgerichtshof verweist den Rechtsstreit zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Landgericht zurück. Der BGH führt aus, eine Pflichtverletzung des Mieters kann darin liegen, dass der Mieter (ohne anschließend neue Tapeten anzubringen) in der Mietwohnung vorgefundene Tapeten ganz oder teilweise entfernt und dass er einen dadurch verursachten Schaden nach § 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen hat. Für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Überschreitens des vertragsgemäßen Gebrauchs, wie er auch hier in Rede steht, bedarf es einer vorherigen Fristsetzung nicht. Das Landgericht hatte angenommen, dass unabhängig vom Zustand und Alter der Tapeten – deshalb ein Schaden fast in Höhe des Neuwerts entstanden sei, weil der Mieter in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin eingegriffen habe. Schließlich habe die Vermieterin nunmehr das Haus nicht mehr mit der sehr alten Tapete weitervermieten können. Diese Ansicht geht nach Ansicht des BGH fehl. Das Landgericht muss nunmehr Feststellungen zum Zustand und Alter der alten Tapeten treffen, um den Schadensersatz zutreffend ermitteln zu können.
Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
