Newsletter April 2014

Wohnraummietrecht (Mieterhöhungsverlangen – Stellvertretung)

Sachverhalt:

Die von der Vermieterin beauftragte Hausverwaltung verlangte von den Mietern einer Wohnung in Berlin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Hausverwaltung teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Vermieterin handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es: „Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen […]. Wir bitten deshalb um Zustimmung […]“. Die Mieter sind der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Mieterhöhungsschreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Vermieterin gehandelt habe. Die Mieter haben die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erteilt. Die Vermieterin hat Klage erhoben.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Der Vermieterin stehe gegen die Mieter aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterhöhungsverlangens der Hausverwaltung zu. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB genüge auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen. Nach Ansicht des BGH bestehe auch kein Anlass aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung sei – wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft – durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet. Gebe eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, sei aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.

(BGH Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13)

Gewerberaummietrecht (Schönheitsreparaturen)

Sachverhalt:

Die Mieterin hatte Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt angemietet. In dem von der Vermieterin gestellten Formularvertrag ist unter anderem vereinbart, dass die Mieterin die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus ausführt. Zudem ist vereinbart, dass die Mieterin bei Beendigung des Mietvertrages das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben muss. Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich beendet worden war, zog die Mieterin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Die Vermieterin macht Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vertragsklausel sei wirksam. Der BGH fasst ausführlich seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln zusammen. Der BGH führt aus, dass nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung obliege, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ausnahmen seine für solche Klauseln zugelassen, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (weiche Fristen). Knüpfe die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen führe dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (starre Fristen). Endrenovierungsklausel, welche vorliegen, wenn der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, seien wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Eine derartige Klausel habe zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind. Bei der streitgegenständlichen Klausel handele es sich jedoch nach Ansicht des BGH nicht um eine (versteckte) Endrenovierungsklausel, da der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren müsse. Ausreichend sei vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgebe, die es dem Vermieter ermögliche, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

(BGH Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13 )

Bauträgerrecht (Nutzungsausfallentschädigung bei Verspätung)

Sachverhalt:

Ein Bauträger verpflichtete sich eine Wohnung spätestens bis zum 31. August 2009 bezugsfertig herzustellen und zu übergeben. Die Wohnung war erst 2011 fertig gestellt. Die Erwerber der Wohnung haben eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von insgesamt 17.759,04 € (24 Monate zu je 1.045,76 € abzüglich der erstatteten Kaltmiete für die derzeit bewohnte Wohnung in Höhe von 305,80 €) geltend gemacht, weil sie in der Zeit vom 1. Oktober 2009 bis einschließlich 30. September 2011 statt in der neu erworbenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 136,3 m² in ihrer bisherigen 72,6 m² großen Dreizimmerwohnung mit ihren drei Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren unter beengten Verhältnissen hätten leben müssen.

Entscheidung:

Der BGH gibt den Erwerbern Recht. Die Erwerber können im konkreten Fall eine Entschädigung dafür verlangen, dass ihnen im Verzugszeitraum die Nutzung der erworbenen Wohnung vorenthalten worden ist. Der BGH führt aus, die Erwerber werden faktisch gezwungen, entweder in ihrer Wohnung zu verbleiben oder einen anderen Behelf zu akzeptieren. Es sei ein unbefriedigendes Ergebnis, wenn dem sich im Verzug befindlichen Bauträger diese Zwangssituation der Erwerber insoweit zugute käme, als er den Erwerbern lediglich die Kosten für die weiterbenutzte Wohnung erstatten müsse. Ein Vermögensschaden könne allerdings nur dann angenommen werden, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentumswohnung vorenthalten werde, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirke. Insoweit sei ein strenger Maßstab anzulegen. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehe, wenn der Nutzungsausfall zu einer „fühlbaren“ Gebrauchsbeeinträchtigung geführt habe. Daran fehle es, wenn der Erwerber das erworbene Objekt ohnehin nicht eigenwirtschaftlich nutzen könne oder wolle. An einem Schaden könne es auch fehlen, wenn einem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung stehe und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden. Denn dann könne von einer fühlbaren Beeinträchtigung der zentralen Lebensführung regelmäßig nicht ausgegangen werden. Eine Nutzungsausfallentschädigung könne hingegen nicht versagt werden, wenn dem Erwerber während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfügung stehe, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitze.

(BGH Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13)

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