| Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18) (vertragliche Vereinbarung nach fehlerhaftem Mieterhöhungsverlangen) |
| Sachverhalt: |
| Der Mieter hatte von 2006 bis 2014 eine Wohnung angemietet. Die ursprüngliche Miete belief sich auf 495,00 € zzgl. Betriebskosten. Der Mietvertrag enthält keine Angaben zur Wohnungsgröße. Der Vermieter hat insgesamt vier Mal die Miete erhöht. Ausgehend von einer Wohnungsgröße von 113 m² wurden die jeweiligen Mieterhöhungen berechnet, die betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückblieben. Der Mieter stimmte den Mieterhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte die erhöhte Miete. 2013 zweifelte der Mieter die Wohnfläche erstmals an und machte geltend, die Wohnfläche betrage nur 99 m². Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 102 m². Der Mieter hat Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Mieten in Höhe von etwa 6.000,00 € erhoben. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) steht dem Mieter kein Anspruch auf Rückzahlung zu. Denn die Mietzahlungen des Mieters, deren Erstattung er mit der Klage begehrt, haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Mieter auch gezahlten Beträge. Durch die Zustimmung des Mieters zu den jeweiligen Mieterhöhungsbegehren ist jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine entsprechende Mieterhöhung zustande gekommen. Dies gilt unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war. Der Irrtum der Parteien über die Wohnfläche rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) nicht, weil dem Mieter ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können.Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
