Newsletter August 2015

Zweckwidrige Nutzung – Gaststättenbetrieb in Ladenraum

Sachverhalt:

In einer Wohnungseigentumsanlage befindet sich im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit. Gemäß Teilungserklärung ist diese Einheit als „Ladenraum“ bezeichnet. Der Neffe der Teileigentümerin betreibt seit etwa 1995 eine Gaststätte, welche regelmäßig bis 1 Uhr nachts geöffnet hatte. Seitdem im Jahre 2007 die Öffnungszeiten freigegeben worden waren, hat die Gaststätte regelmäßig bis in die frühen Morgenstunden geöffnet. Im Jahre 2011 haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen Beschluss gefasst, wonach die derzeit vorhandene Gaststätte nicht mehr nach 1:00 Uhr nachts betrieben werden dürfe und fordern Unterlassung des störenden Betriebes. Die Eigentümerin der Gaststätte hat sich auf Verwirkung berufen, da die Gaststätte schon seit Jahrzehnten dort betrieben worden sei.

Entscheidung:

Der BGH gibt den übrigen Wohnungseigentümern Recht. Der Einwand der Verwirkung steht dem Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht entgegen. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor 1 Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Eigentümerin der Gewerbeeinheit nicht so zu stellen, als diente ihre Einheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahre 2007 nur bis etwa 1 Uhr nachts und nicht bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war. Zudem führt der BGH klarstellend aus, dass eine Teileigentumseinheit, welche in der Teilungserklärung als Laden bezeichnet ist, grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden darf.

(BGH Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14)

Kündigung – Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mietmangel

Sachverhalt:

Der langjährige Mieter hatte für den Zeitraum von März 2009 bis Oktober 2012 die Miete in Höhe von 20 % gemindert, da einige Zimmer der Wohnung mit Schimmel befallen waren. Zudem hat der Mieter einen Großteil der jeweiligen Monatsmiete über den gesamten Zeitraum zurückbehalten, um den Druck zur Mängelbeseitigung auf den Vermieter zu erhöhen. Der Vermieter hat etliche Male die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Im Oktober 2012 belief sich der Mietrückstand auf einen Betrag in Höhe von 14.806 €. Der Vermieter verlangt die Räumung der Wohnung. Der Mieter meint, er sei mit der Mietzahlung nicht im Verzug, da die Mietminderung berechtigt sei und aufgrund des bestehenden Zurückbehaltungsrechts kein Verzug gegeben sei.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Kündigung ist rechtmäßig. Die Mietminderung in Höhe von 20 % war zwar rechtmäßig; der Mieter hätte jedoch nicht für den gesamten Zeitraum bezüglich jeder Monatsmiete das Zurückbehaltungsrecht geltend machen dürfen. Es wäre verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Der insgesamt einbehaltene Betrag muss in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehaltungsrecht ist deshalb grundsätzlich betragsmäßig begrenzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder)-Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Das Zurückbehaltungsrecht ist schonend auszuüben und unterliegt grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung. Bei der Beurteilung, in welcher Höhe und welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, verbietet sich jede schematische Lösung. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.

(BGH Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14)

Kaution – Anforderungen an das Mietkautionskonto

Sachverhalt:

Der Mieter einer Wohnung hat von seinem Vermieter den Nachweis verlangt, dass seine Kaution von dem Vermögen des Vermieters getrennt und darüber hinaus auf einem als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch angelegt ist. Dies verlangte der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hat den Nachweis nicht erbracht.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Regelung des § 551 Abs. 3 S. 3 BGB, wonach der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass aus dem Erfordernis der Trennung von dem Vermögen des Vermieters folge, es sei ein treuhänderisches Sonderkonto anzulegen. Das Pfandrecht der Banken sowie ein Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht könne bei Kennzeichnung als Sonderkonto nicht Platz greifen (BT. Drucks. 9/2079, S. 11). Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben nämlich nur dann, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird. Der Mieter kann auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution noch verlangen, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden. Kommt der Vermieter diesem Verlangen nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.

(BGH Urteil vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14)

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