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| Wohnraummietrecht (Mietminderung wegen Lärmbelästigung in der Nachbarschaft) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter haben vor langer Zeit von dem Vermieter eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse gemietet. Direkt nebenan befindet sich eine Schule. Auf dem Gelände der Schule wurde 2010 ein Bolzplatz errichtet, welcher sich in nur 20 m Entfernung von der Terrasse der Mieter befindet. Laut Beschilderung darf der Bolzplatz nur von Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18 Uhr genutzt werden. Die Mieter rügten ab Sommer 2010 gegenüber dem Vermieter Lämbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten. Wegen der Lärmbelästigungen haben die Mieter die Miete um 20 % gemindert. Der Vermieter hat auf Zahlung der restlichen Miete geklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter grundsätzlich Recht. Da im Mietvertrag keine ausdrückliche Vereinbarung über nach Vertragsschluss auftretende „Umweltmängel“ getroffen worden war, ist die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an Geräuschimmissionen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Mangel der Mietwohnung berufen zu können, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Ein Vermieter hat dabei aber im Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB bestehenden Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB (entschädigungslos) zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann. In den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kann jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Die Feststellungen zur Frage, ob die von den Mietern geltend gemachten Lärmbelästigungen von Kindern oder von (nicht unter die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden – bisher nicht getroffen sind, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen. |
| (BGH Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14) |
| Wohnraummietrecht (fristlose Kündigung wegen Verweigerung des Zutritts) |
| Sachverhalt: |
| Die Vermieterin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl ihres Gebäudes einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter einer betroffenen Wohnung zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Mieter die Wohnung von der Vermieterin zurück. Es waren jedoch noch weitere Maßnahmen zur Beseitigung des Schwammbefalls nötig. Die Mieter haben der Vermieterin jedoch keinen weiteren Zutritt zu der Wohnung gewährt. Die Vermieterin kündigte daher das Mietverhältnis am 30.06.2011 fristlos und hat Räumungsklage erhoben. Zeitgleich hat die Vermieterin ein gerichtliches Eilverfahren auf Zutrittsgewährung eingeleitet. Erst nach erfolgreicher Durchführung des gerichtlichen Eilverfahrens haben die Mieter der Vermieterin am 04.10.2011 Zutritt zur Wohnung gewährt. Am 21.11.2011 wiederholte die Vermieterin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter grundsätzlich Recht. Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische Züge“ zeigt. Eine derartige „schematische“ Betrachtung lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“ Der BGH hat den Streit an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, um feststellen zu lassen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Vermieterin dadurch entstanden sind, dass die Mieter ihr den zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts gewährt haben. |
| (BGH Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13) |
| Wohnungseigentumsrecht (Anforderungen an Beschluss zur Verwalterbestellung) |
| Sachverhalt: |
| Die Parteien des Rechtstreites bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Weil die Amtszeit des bisherigen Verwalters Ende 2012 endete, haben die Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung den Beschluss gefasst den bisherigen Verwalter für weitere 5 Jahre zu bestellen. Beschlossen haben die Eigentümer jedoch lediglich, dass der Verwaltungsbeirat das Mandat erhält mit dem Verwalter über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Die einzelnen Vertragsbedingungen waren nicht Beschlussgegenstand. Ein Eigentümer hat den Beschluss angefochten. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt. Die Bestellung des Verwalters widerspricht allerdings erst dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG, wenn die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschreiten; dies ist anzunehmen, wenn die Bestellung objektiv nicht vertretbar erscheint. Der BGH hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags gehören Laufzeit und Vergütung. Beide Gesichtspunkte sind nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung. Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht offen bleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird oder ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden. Die Bedeutung der Vergütung versteht sich von selbst. Bei der Entscheidung über die Bestellung stand nicht fest, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet war. |
| (BGH Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14) |
