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| I. Mietpreisbremse |
| Problem und Ziel: |
| Mit der Mietpreisbremse verfolgt der Gesetzgeber das Ziel der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähigen Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Die Heterogenität der Wohnbevölkerung in innerstädtischen Quartieren sei ein entscheidendes Qualitätsmerkmal der europäischen Stadt. Daher sollen in prosperierenden Städten die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen der Höhe nach beschränkt werden. |
| Lösung: |
| Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % steigen. Darüber hinausgehende abweichende Mietpreisabreden sind unwirksam.Ausgenommen von dieser Regelung sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden sowie Wohnungen die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden.
Ein Vermieter, welcher zuvor eine Wohnung mit einem hohen Mietzins vermietet hatte, darf eine ursprünglich zulässig vereinbarte Miete auch bei Wiedervermietung verlangen. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine freigewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. Die „Vormiete“ genießt also Bestandsschutz. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann. Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch bundesweit, sondern erst nachdem die jeweiligen Landesregierungen eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen haben. Die jeweiligen Rechtsverordnungen müssen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen. |
| Finanzielle Auswirkungen |
| Aus dem Gesetzesentwurf ergibt sich, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Mieter etwa 284 Millionen € jährlich durch die Mietpreisbremse einsparen werden.Für die Vermieter sieht der Gesetzgeber einen Mehraufwand in Höhe 309 Millionen € pro Jahr. Diese setzen sich zusammen aus den 284 Millionen geringeren Mieteinnahmen sowie weiteren 25 Millionen € für die Kosten, welche für die Feststellung der zulässigen Miete entstehen werden. |
| Zielsetzung und Notwendigkeit der Regelung: |
| Aus dem Gesetzesentwurf ergibt sich, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Rechtsänderung unter Umständen dazu führt, dass Vermieter die Bestandsmieten gegebenenfalls konsequenter als bislang an die ortsübliche Miete heranführen. Weiter führt der Gesetzgeber aus, dass die Dämpfung der Wiedervermietungsmiete keinen zusätzlichen Wohnraum schaffe. |
| II. Bestellerprinzip: |
| Problem und Ziel |
| Mit der Einführung des Bestellerprinzips soll auch bei der Wohnraumsuche das marktwirtschaftliche Prinzip gelten: „Wer beststellt, bezahlt.“
Als Grund hierfür wird unter anderem angeführt, dass der Mietinteressent der sich weigere die Zahlung der Maklercourtage zu übernehmen, faktisch aus dem Bewerberkreis ausscheide. Zudem führt der Gesetzgeber aus, dass insbesondere bei Massenbesichtigungsterminen die Vermittlungstätigkeiten der Makler häufig auf ein Minimum beschränkt seien. Dennoch hätten die Mieter oft die gesetzlich maximal zulässige Courtage zu zahlen, also zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Die Abwälzung der Courtage auf den Mieter habe auch zur Folge, dass der Wohnungssuchende regelmäßig für Leistungen aufkomme, die primär im Interesse des Vermieters erbracht werden. Hinzu komme, dass die Preisfindung nach Marktgrundsätzen ausbleibe. Makler können unabhängig vom Leistungsumfang die gesetzlich höchste zulässige Courtage verlangen, denn der Vermieter habe kein Interesse an Preisverhandlungen und der Wohnungssuchende könne marktbedingt weder Preis noch Leistung beeinflussen. |
| Lösung: |
| Es wird gesetzlich ausdrücklich geregelt, dass der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet ist, sofern der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben habe. Sämtliche Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind zudem unwirksam. Verstöße gegen die gesetzliche Regelung können mit Geldbußen verfolgt werden.
Der Gesetzesentwurf sieht zudem vor, dass Wohnungsvermittlungsverträge künftig in Textform (z.B. E-Mail) geschlossen werden müssen, um wirksam zu sein. Dadurch sollen Unklarheiten hinsichtlich des Vertragsschlusses von vornherein vermieden werden. |
| Finanzielle Auswirkungen |
| Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Mieter jährlich etwa 573 Millionen € Maklercourtage einsparen werden.
Für die Vermieter sollen jährlich etwa 214 Millionen € Kosten durch die Einführung des Bestellerprinzips entstehen. Dieser Aufwand entstehe dadurch, dass die Vermieter künftig entweder die Mietersuche selbst übernehmen oder einen von ihnen eingeschalteten Wohnungsvermittler selbst vergüten werden. |
| Zielsetzung und Notwendigkeit der Regelung |
| Der Gesetzgeber führt weiter aus, dass die Einführung des Bestellerprinzips zu Umsatzverlusten bei Maklerunternehmen führen könne. Soweit Vermieter weiterhin einen Makler einschalten, könne dies den Preis- und Qualitätswettbewerb zwischen den Maklerunternehmen stärken, weil die Abwälzung der Zahlungspflichten für die Courtage auf den Wohnungssuchenden nicht mehr möglich sei und der Vermieter den weiterhin zu beauftragenden Makler auch unter Preis-/ Leistungsaspekten auswähle. Nach Ansicht des Gesetzgebers sei die Neuregelung angemessen und führe nicht dazu, dass Wohnungsvermittler ein rechtfertigungsbedürftiges Sonderopfer erbringen müssten. |
