 |
| Wohnungseigentumsrecht (Vergemeinschaftung) |
| Sachverhalt: |
| Ein Wohnungseigentümer betreibt in seiner Wohnung ein Bordell. Auf einer Eigentümerversammlung fassen die Eigentümer mehrheitlich den Beschluss, dass die ihnen zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche gemeinschaftlich durch den Verband geltend gemacht werden sollen. Dazu sollte der WEG-Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragen. Der WEG-Verwalter hat den Beschluss jedoch nicht zeitnah umgesetzt. Daher hat ein anderer Eigentümer selbst eine Klage in die Wege geleitet, um gegen die Ausübung der Prostitution vorzugehen. |
| Entscheidung: |
| Der BGH hält die Klage für unzulässig. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche haben einen Gemeinschaftsbezug. Daher könne die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Ansprüche durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis). Hierfür reiche es schon aus, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich sei. Daher sei der auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss rechtsfehlerfrei gefasst worden. Für die alleinige Rechtsverfolgungskompetenz des Verbands spreche auch der Wortlaut des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ausübe. Auch unter prozessualen Erwägungen müsse die vorherige Vergemeinschaftung zur Unzulässigkeit der später erhobenen Klage des allein tätigen Wohnungseigentümers führen, da in dem einheitlichen Anspruch sämtliche Individualrechte der Mitglieder des Verbandes gebündelt worden seien, also auch der Anspruch des später klagenden Wohnungseigentümers. Die Rechtslage sei nicht anders, wenn umgekehrt ein einzelner Wohnungseigentümer zuerst Klage erhebe. Dessen ursprünglich zulässige Klage werde nach der Vergemeinschaftung unzulässig. |
| (BGH Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14) |
| Gewerberaummietrecht (Verwaltungskosten – Wirtschaftlichkeitsgebot) |
| Sachverhalt: |
| Der Mieter hatte Gewerbeflächen zum Betrieb eines Getränkeshops gemietet. Der Mietvertrag enthält die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Nebenkosten, bei denen unter den „Kosten des Betriebs“ unter anderem „Verwaltungskosten“ aufgeführt sind. Die Vermieterin verlangt Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen. Der Mieter erhebt den Einwand, dass die Verwaltungskosten zu hoch seien und daher ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliege. Zur Darlegung hat der Mieter einige Vergleichsobjekte benannt, bei denen die Verwaltungskosten niedriger seien. Der Vermieter klagt auf Zahlung. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der BGH führt aus, dass zwar auch der Vermieter von Geschäftsräumen nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen dürfe, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen würden. Veranlasse der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletze er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und sei insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet. Den Vermieter treffe jedoch lediglich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot treffe den Mieter. Für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters genüge es noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr sei von dem Mieter die Darlegung zu erwarten, gleichwertige Leistungen seien nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen. Diese Darlegungspflicht hat der Mieter nicht erfüllt. |
| (BGH Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13) |
| Architektenrecht (Honorar – Stufenvertrag) |
| Sachverhalt: |
| Der Architekt hat mit dem Bauherrn am 26.05.2009 einen Architektenvertrag für die Neuerrichtung eines Gebäudes abgeschlossen. Zu dem Zeitpunkt war die HOAI 2002 in Kraft. Der Architektenvertrag war als Stufenvertrag konzipiert. Die Phase I (Leistungsphasen 1-4) wurden sofort beauftragt. Die Phase II (Leistungsphasen 5-8) sollte durch den Bauherrn optional beauftragt werden können. Am 18.08.2009 ist die HOAI 2009 in Kraft getreten, mit welcher sich die Honorare für Architekten etwas erhöht haben. Nach Inkrafttreten der HOAI 2009 hat der Bauherr den Architekten zur Erbringung der Leistungen der Phase II aufgefordert. Bei Abrechnung der Honorare hat der Architekt für die erbrachten Leistungen der Phase II die Mindestsätze der Honorartafel der HOAI 2009 zugrunde gelegt. Der Bauherr kürzte seine Zahlung mit der Begründung, dass die Honorartafeln der HOAI 2002 Anwendung fänden. Der Architekt hat auf Zahlung geklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Architekten Recht. Der BGH führt aus, der Vertragsschluss über die Leistungen der Leistungsphasen 5 bis 8 (Phase II) sei noch nicht mit Vertrag vom 26.05.2009, sondern erst mit der nach dem 17.08.2009 erfolgten Aufforderung zu deren Erbringung erfolgt. Auf den Vertrag über die Leistungsphasen 5 bis 8 (Phase II) sei daher die HOAI 2009 anwendbar. Dies begründet der BGH insbesondere mit dem Wortlaut der Überleitungsvorschrift des § 55 HOAI (2009), welche an die vertragliche Vereinbarung, also den Abschluss des Vertrages anknüpft. Entscheidend sei daher allein der Zeitpunkt der Beauftragung der Leistungen und nicht der Zeitpunkt einer vorab getroffenen Honorarvereinbarung für später zu beauftragende Leistungen. Auch wenn die Parteien für den Fall der späteren Beauftragung schon konkrete Festlegungen zu den beabsichtigten Leistungen und zum hierfür geschuldeten Honorar getroffen haben, komme es nicht auf den Zeitpunkt des Ausgangsvertrages an, sondern darauf, wann der Vertrag über die weiteren Leistungen letztlich geschlossen wird. |
| (BGH Urteil vom 18.12.2014 – VII ZR 350/13) |
