Newsletter 2025-Nr.02

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Wohnraummietrecht (BGH, Beschluss vom 15.04.2025 – VIII ZR 300/23)

(Stromvertrag bei Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung)
Sachverhalt:
Ein Vermieter hat die Zimmer einer Wohnung einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet. Sämtlichen Mietern war das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt.

Nur die Wohnung, nicht hingegen die einzelnen Zimmer, verfügte über einen Zähler für Strom und Gas und wurde von einem Energieversorgungsunternehmen mit Strom und Gas beliefert. Ein schriftlicher Energieversorgungsvertrag bestand nicht. Das Energieversorgungsunternehmen nimmt die Vermieterin auf Zahlung von Entgelt für die Belieferung mit Strom und Gas im Rahmen der Grundversorgung in Anspruch.

Die Vermieterin und das Energieversorgungsunternehmen streiten darüber, ob ein durch die Entnahme von Strom und Gas konkludent zustande gekommener Versorgungsvertrag mit der Vermieterin (Eigentümerin) oder mit den Mietern besteht.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Energieversorgungsunternehmen Recht.

Der Versorgungsvertrag ist mit der beklagten Vermieterin (Eigentümerin) der Wohnung zustande gekommen. Das in der Bereitstellung von Strom und Gas liegende (konkludente) Angebot des Energieversorgungsunternehmens war weder an die Mieter der einzelnen Zimmer noch an die Gesamtheit der Mieter gerichtet. Zwar haben allein die Mieter Einfluss auf den Strom- und Gasverbrauch in der Wohnung. Jedoch lässt sich dieser Verbrauch – mangels separater Zähler – nicht den einzelnen vermieteten Zimmern zuordnen.

Auch haben die einzelnen Mieter bei objektiver Betrachtung typischerweise kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen. Der Umstand, dass sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens daher an die Vermieterin richtete, ist Folge des von ihr gewählten besonderen Vermietungskonzepts.

Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)



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