| Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 12.07.2023 – VIII ZR 375/21)
(Mietpreisrüge – Verjährung des Auskunftsanspruchs) |
| Sachverhalt: |
| Der Mieter, dessen Wohnung gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, macht wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) Ansprüche gegen die Vermieterin geltend.
Der Mieter verlangt gemäß § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung von Auskunft über die Höhe der Vormiete sowie durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Das Auskunftsverlangen stellt der Mieter später als 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages. Die Vermieterin beruft sich unter anderem auf Verjährung des Auskunftsanspruchs (§ 214 Abs. 1 BGB). |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Mieter Recht und führt wie folgt aus:
Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt nicht bereits mit dessen Entstehung (Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses), sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Gesetzgeber hat diesen Anspruch als sogenannten verhaltenen Anspruch ausgestaltet, bei dem der Gläubiger (hier der Mieter) die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner (hier der Vermieter) die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss. Für diese Einordnung sprechen der Wortlaut der gesetzlichen Regelung („auf Verlangen des Mieters“) sowie der Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs, welcher darin besteht, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen.
Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
