| Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 24.05.2023 – VIII ZR 213/21)
(Rauchwarnmelder – Erneuerung grundsätzlich keine Modernisierung) |
| Sachverhalt: |
| Der Vermieter ließ in einem Mehrparteienhaus in den Jahren 2012/2013 Rauchwarnmelder einbauen, welche angemietet waren.
Im April 2019 beendete der Vermieter den Mietvertrag über die Rauchwarnmelder. Der Vermieter kaufte nunmehr Rauchwarnmelder und ließ diese im Schlafzimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Mieter unter Verwendung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Der Vermieter machte eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 0,79 € monatlich geltend. Die Mieter bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Der Vermieter hat Klage auf Zahlung erhoben. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt den Mietern Recht.
Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau – grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn der Vermieter die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr eigens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme stets erforderlichen Wesensmerkmal. Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz, sondern etwa auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes. Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine – wenn auch möglicherweise nur geringfügige – Veränderung des baulichen Zustands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird. Der bloße Austausch von Vorrichtungen – wie hier das Ersetzen vorhandener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte – erfüllt diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten – namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese – rein rechtliche – Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
