Zusammenfassung zum Mietrechtsanpassungsgesetz 2019
I. Änderungen im Hinblick auf die Mietpreisbegrenzung
1. Bisherige Regelungen
Seit dem Jahre 2015 darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überschreiten, sofern ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Von dieser Regelung hatte das Gesetz seit 2015 folgende Ausnahmen vorgesehen:
1.1 Bestandsgeschützte Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
1.2 Durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Abs. 2 BGB)
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so darf die Vergleichsmiete plus 10 % um den Betrag überschritten werden, der sich im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe.
1.3 Erste Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB)
Die Mietpreisbegrenzung ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
1.4 Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB)
Die Mietpreisbegrenzung ist nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten rechtfertigt. Dies ist in der Regel der Fall, wenn die Kosten etwa 1/3 des Aufwands für eine Neubauwohnung ausmachen und der hergestellte Zustand dem einer Neubauwohnung entspricht.
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2. Neue Regelungen
2.1 Grund für die Gesetzesänderung
In der Praxis stellte sich heraus, dass die Mieter nicht beurteilen konnten, ob der Vermieter zu Recht eine Miete verlangt, welche oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % liegt. In § 556g Abs. 3 BGB ist zwar seit dem Jahre 2015 bereits ein Auskunftsrecht im Hinblick auf die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vorgesehen, welches der Mieter aber ausdrücklich gegenüber dem Vermieter geltend machen muss. Hiervon haben nur wenige Mieter Gebrauch gemacht. Aus dem Grunde wird der § 556g BGB ergänzt. Soweit die Zulässigkeit der Miete auf einer der oben dargestellten Ausnahmen beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert wie folgt Auskunft zu erteilen:
2.1.1 Auskunft über die Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses (§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB)
Seiner Auskunftspflicht kommt der Vermieter durch bloße Angabe der Höhe der Vormiete nach, ohne dafür personenidentifizierende Daten des Vormieters mitzuteilen. Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, ist der Vermieter in der Regel auch befugt, dem Mieter ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen.
2.1.2 Auskunft, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (§ 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB)
Der Vermieter muss dem Mieter in diesem Fall lediglich Auskunft über den Umstand und den Zeitpunkt der Modernisierung mitteilen. Weitreichende Erläuterungen zu Art und Umfang der Modernisierung sind nicht notwendig. Umfangreiche Einzelheiten zu den Modernisierungsmaßnahmen sollten einem etwaigen Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB des Mieters vorbehalten bleiben.
2.1.3 Auskunft, ob die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB)
Auch bei diesem Punkt muss der Vermieter dem Mieter weitere Einzelheiten und etwaige Nachweise erst im Rahmen eines Auskunftsbegehrens mitteilen.
2.1.4 Auskunft, ob es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB)
Der Vermieter ist nur verpflichtet, darüber Auskunft zu erteilen, ob eine solch umfassende Modernisierung stattgefunden hat. Es obliegt anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt.
Die jeweiligen Auskünfte sind aktiv und ungefragt vom Vermieter in Textform dem Mieter mitzuteilen. Es ist ausreichend, wenn die Auskunft in das vom Mieter zu unterzeichnende Exemplar des Mietvertrags aufgenommen wird.
2.2 Konsequenz einer vergessenen Auskunftserteilung
Sofern eine derartige Ausnahme vorliegt, der Vermieter diese jedoch dem Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter nicht auf die im Grunde zulässige höhere Miete berufen. Der Vermieter hat jedoch ein Recht die Auskunft nach Unterzeichnung des Mietvertrages nachzuholen. Allerdings kann sich der Vermieter dann erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf die dem Grunde nach höhere zulässige Miete berufen (§ 556g Abs. 1a BGB)
2.3 Qualifizierte Rüge des Mieters nach Auskunftserteilung
Sofern der Mieter eine entsprechende Auskunft über eine Ausnahmeregelung erklärt hat, muss sich die Rüge des Mieters auf diese Auskunft beziehen. Eine einfache Rüge reicht dann nicht aus (§ 556 Abs. 1b BGB)
II. Änderungen im Hinblick auf die Modernisierungsmieterhöhung
1. Bisherige Regelungen
Nach Ansicht des Gesetzgebers führt das derzeitige Recht immer häufiger zu Belastungen, die für den Mieter kaum oder nicht mehr ertragbar sind und ihn dazu veranlassen, von seinem Sonderkündigungsrecht nach Zugang einer Modernisierungsankündigung Gebrauch zu machen. Bisher geltend folgende Regelungen:
1.1 Umlagesatz von 11 %
Bisher konnten Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
1.2 Keine Kappungsgrenze
Für die Mieterhöhung nach Modernisierung hat bislang keine absolute Grenze nach oben bestanden. Dies hatte laut Gesetzesbegründung die Folge, dass teure Modernisierungen zu sprunghaften, erheblichen und für die Mieter im Voraus kaum kalkulierbaren Mieterhöhungen führen konnten. Die nahezu unbeschränkte Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung habe oftmals den Wegzug wirtschaftlich schwächerer Mieter zur Folge und habe zur Gentrifizierung von Stadtteilen geführt.
1.3 Schätzung des Instandsetzungsanteils
Bei der Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung müssen zunächst Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, von den aufgewendeten Kosten der Maßnahme abgezogen werden. Dieser sogenannte „Instandsetzungsanteil“ kann zwar durch Schätzung ermittelt werden. Dennoch entsteht zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, wie hoch der fiktive Instandsetzungsanteil gewesen wäre, häufig Streit.
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2. Neue Regelungen
2.1 Umlagesatz von 8 %
Nach einer Modernisierungsmaßnahme können nur noch 8 % der aufgewendeten Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Diese Regelung gilt im gesamten Bundesgebiet einheitlich.
2.2 Einführung einer Kappungsgrenze
Um zu verhindern, dass Mieter sich in Folge einer deutlichen Modernisierungsmieterhöhung ihre Wohnung nicht mehr leisten können, wird eine Kappungsgrenze für Modernisierungen eingeführt.
In Zukunft kann sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von 6 Jahren maximal um 3,00 € je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöhen. Erhöhungen nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) bleiben außer Betracht.
Sofern die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt, so darf sich die Miete nicht um mehr als 2,00 € je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Dies wird damit begründet, dass ansonsten bei einer vorherigen Miete von z.B. 6,00 € eine Erhöhung von 3,00 € zu einer Mieterhöhung von 50 % führen würde.
2.3 Vereinfachtes Verfahren – 30 % Pauschale für Instandsetzungskosten
Für Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten bis 10.000,00 € pro Wohnung kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachtem Verfahren berechnen. Von den Modernisierungskosten werden 30 % als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, abgezogen.
In der Modernisierungsankündigung muss angegeben werden, dass der Vermieter von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht. Die voraussichtlichen Betriebskosten müssen nicht angegeben werden.
Auch in der Mieterhöhungserklärung muss angegeben werden, dass die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet wurde.
Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, kann er grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren keine Mieterhöhungen nach § 559 BGB geltend machen. Hiervon geltend jedoch Ausnahmen, sofern der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchgeführt hat oder aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird (vgl. § 559 c Abs. 4 BGB).
2.4 Pflichtverletzung bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung (§ 559d BGB)
Schließlich sollen die Mieter besser vor dem sogenannten Herausmodernisieren bzw. vor der Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise geschützt werden. Zu dem Zwecke wird gesetzlich vermutet, dass der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat, sofern er eine der folgend dargestellten Fallgruppen erfüllt. Die Vorschrift dient dazu, einen bestehenden Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis bei einer Modernisierung für den Mieter leichter durchsetzbar zu machen.
2.4.1 Kein Baubeginn 12 Monate nach Ankündigung
Es wird eine Pflichtverletzung vermutet, wenn mit der angekündigten baulichen Veränderung nicht innerhalb von 12 Monaten nach deren angekündigten Beginn begonnen wird. Die Ankündigung einer baulichen Veränderung, die eigentlich nicht gewollt ist und mit der dementsprechend auch nicht begonnen wird, dient dem Zweck, den Mieter zur Kündigung zu veranlassen.
2.4.2 Verdoppelung der monatliche Miete
Es wird eine Pflichtverletzung vermutet, wenn in der Ankündigung der baulichen Maßnahme für die zu erwartende Mieterhöhung ein Betrag angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde. Die Ankündigung einer so erheblichen Mieterhöhung lässt vermuten, dass der Vermieter seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Ermittlung einer nach Abschluss der Maßnahme erlaubten Mieterhöhung verletzt hat.
2.4.3 Belastende Durchführung der Modernisierungsmaßnahme
Es wird eine Pflichtverletzung vermutet, wenn die bauliche Maßnahme in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führe. Dies ist beispielsweise der Fall bei mehrmonatigem Verhängen der Fenster mit einer blickdichten Plane, ohne dass im Anschluss überhaupt Maßnahmen durchgeführt werden, für die eine solche Plane notwendig ist. Es kann auch geltend für besonders lärmintensive Maßnahmen, die ohne erkennbaren Grund sehr früh morgens oder spät abends ausgeführt werden.
2.4.4 Ruhen der Bauarbeiten für mehr als 12 Monate
Es wird eine Pflichtverletzung vermutet, wenn die Arbeiten nach Beginn der baulichen Maßnahme mehr als 12 Monate ruhen. Diese Situation ist für Mieter sehr belastend, denn in dieser Zeit können sie – je nach konkreter Ausgestaltung der Baustelle im Einzelfall – die Nachteile der baulichen Maßnahme treffen, ohne dass eine Fortführung der Maßnahme in Aussicht steht.
Diese Vermutung gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.
2.5 Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes
In das Wirtschaftsstrafgesetz wird mit § 6 eine neue Regelung eingefügt. Durch diese Regelung sollen bauliche Veränderungen, die der Vermieter in missbräuchlicher Weise durchführt, um den Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, behördlich mit einer Geldbuße geahndet werden können. Diese Vorschrift soll dem Phänomen des sogenannten „Herausmodernisieren“ begegnen. Nach Ansicht des Gesetzgebers reicht die zivilrechtliche Maßnahme wie insbesondere die neu eingeführte Vermutungsregelung des § 559d allein nicht aus, da diese keine generalpräventive Wirkung hat und auch nicht immer unbedingt ein Schaden eintreten wird, wie z.B. dann, wenn sich ein besonders widerstandsfähiger Mieter nicht vertreiben lässt.
Als Täter kommt vor allem der Vermieter in Betracht, aber auch der Hausverwalter.
Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 € geahndet werden.
